一級建築士事務所
umaco systemsの「新築マンション内覧会立会い・同行」
マンションを得意とする設計事務所での設計・監理による経験、ゼネコンでのマンションの設計・監理の経験よる経験、また、客観的な立場からご購入者様のご契約物件についての内覧会への立会い・同行するサービスを行なっています。
詳しい内容は、メールをいただければ、ご案内をお送り致します。
mail：マンション内覧会立会の件
よろしくお願いいたします。
※現在、私が設計・監理に関わっている物件の場合はお受けできませんので、その際はご容赦願います。
住宅性能表示制度というのをご存知でしょうか？
住宅性能表示制度とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」にもとづいて、平成12年10月にスタートした制度です。
住宅性能表示制度は任意の制度です。
住宅性能表示制度は義務づけを伴うものではなく、共通ルールに基づいて性能を表示するか、第三者機関に評価を依頼するかどうかは、住宅を取得しようとる建築主の方や、住宅を作成する工務店の方、販売者などの任意の選択に委ねられます。
２つの共通ルールが定められています。
法律にもとづいて、住宅の性能を表示するための共通ルールとして日本住宅性能表示基準が、また、住宅の性能の評価の方法として評価方法基準が定められています。
あなたの住まいの性能チェック
住宅性能表示制度が、あなたの安心をサポートします。
①第三者機関の評価が受けられます。
客観的な評価を実施する第三者機関が「登録住宅性能機関」として登録されています。登録住宅性能評価機関は、申請に基づき、評価方法基準に従って住宅の性能評価を行い、その結果を住宅性能評価書として交付します。
住宅性能評価書には、設計図書の段階の評価結果をまとめた「設計住宅性能評価書」と、施工段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめた「建設住宅性能評価書」との２種類があり、それそれ法律のもとづくマークが表示されます。
②住宅性能評価書の内容を契約に活かせます。
登録住宅性能評価機関が交付した住宅性能評価書やその写しを、新築住宅の請負契約書や販売契約書に添付すると、住宅性能評価書の記載内容が契約されたものとみなされます。
・注文住宅の場合、設計が終わった段階で、設計住宅性能評価書の内容を請負契約に反映することができます。つまり、表示された品質を確保するということが担保されることになります。
・完成前分譲住宅の場合、設計住宅性能評価書の内容を売買契約に反映することができます。
・建売分譲住宅の場合、建設住宅性能評価書の内容を売買契約に反映することができます。
※設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の内容は、原則として同じ品質になるもので、施工段階でやむをえず品質の等級が下がってしまうことも考えられますが、私の今までの経験上はありません。
そうならないように、工務店や建築工事監理者が十分に現場管理及び監理を行う必要があります。
③円滑、迅速で、専門的な紛争処理が受けられます。
建設住宅性能評価書が交付された住宅については、指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に紛争処理を申請することができます。
指定住宅紛争処理機関は、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関でし。建設住宅性能評価書が交付された住宅の紛争であれば、評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間のすべての紛争の処理を扱います。
紛争処理手数料は１事件あたり1万円です。
④日本住宅性能表示基準のポイント
1) 日本住宅性能表示基準は10区分・33項目（令和5年8月現在）から成り立っています。
① 構造の安定に関すること
② 火災時の安全に関すること
③ 劣化の軽減に関すること
④ 維持管理への配慮に関すること
⑤ 温熱環境に関すること
⑥ 空気環境に関すること
⑦ 光・視環境に関すること
⑧ 音環境に関すること
⑨ 高齢者等への配慮に関すること
⑩ 防犯に関すること
こうした項目は、次にような考え方にもとづいて設定されました。
・評価のための技術が確立され、広く利用できること
・設計段階で評価が可能なものとすること
・外見からでは容易に判断しにくい事項を優先すること
・住居者が容易に変更できる設備機器などは原則ておして対象としない
・客観的な評価が難しい事項は対象としない
2）性能表示項目にはそれぞれ適用範囲があります
基準は、新築住宅を適用対象としています。既存住宅については、限定的に対象可能な項目があります。また、性能表示項目の中には、一戸建ての住宅には適用されず共同住宅等のみに適用されるものや、特定の地域のみ適用されるものもあります。
3）表示される等級や数値などの意味
性能表示項目は、等級や数値など表示されます。等級は大きいほど性能が高いことを表すように設定されていますが、性能の高いことがただちにどの居住者にとっても最適なものになるとは限りません。自らのライフスタイル、工事費、地域の気候・風土、デザインや使い勝手など、基準の対象となっていない個別の事情などを考え合わせて、性能の最適な組み合わせを選択することが大切です。内容を十分に吟味しないで、等級が高いものや数値のよいものだけをむやみに選択したり、要求したりすることが合理的とは限りません。
4) 性能表示項目間でトレードオフの関係にある場合があります
トレードオフの関係とは、ある性能表示項目について性能を高めると、他に性能表示項目について性能が悪くなるといった関係をいいます。このような点についても配慮して合理的な性能の組み合わせを選択する必要があります。
5）表示される等級や数値などは、設計段階で予測できる範囲内のものです
住宅の性能は、さまざまな要因によって予測の難しいものもありますので、住宅全体の性能を直接の対象とするのではなく、住宅のうち特定の部分の性能や、具体的な対策の程度に置き換えて、基準を設定している場合があります。
表示される等級や数値などは、このようにして設定して評価方法基準に従って評価された結果であり、この範囲に加えて何か特別な約束、例えば居住者の実感や実測結果の程度について保証を行うものではありません。
6) 評価方法基準では維持管理や気象の条件等に一定の前提を置いています、
住宅の性能は、地域の環境や住まい方、維持管理の仕方によって大きく影響を受けます。これらの影響を排除したり、評価の段階で把握したりすことこは難しい面があります。そこで、評価方法基準では、標準的な気候条件や一般に行われる維持管理条件などを想定して、何らかの前提を設けている場合があります。
7) 住宅の構造種別により評価方法を区分して設定している場合があります。
住宅の構造種別は、大きく分けて、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などといった構造種別があります。性能表示項目や表示の方法は、住宅の構造種別によらず共通のものを設定していますが、評価方法基準では、構造種別ごとに異なる材料の特性を踏まえた、各々にふさわしい方法を採用している場合があります。
8) 建築基準法の規制内容と関連のある性能表示項目があります。
住宅性能表示制度の性能表示項目には、建築物の最低限の水準を定める建築基準法の規制内容と重複する項目と、独自に定める項目とがあります。建築基準法に定める基準にのみ適合するものについては、「等級１」の評価を受けることになります。
9) 住宅の性能は、時間とともに変化します。
住宅の性能は、完成した時点から、時間とともに変化します。このような変化が進む速さや程度を正確に予測することは困難です。評価方法基準により評価された内容の多くは、あくまでも、評価を行った時点（完成段階）のものである、このような経年変化の影響を考慮したものではありません。
⑤登録住宅性能評価機関の行う性能評価のポイント
1) 建築基準法の基準に適合しない住宅は、評価の対象にはなりません。
建築基準法で定める基準を下回る住宅については、違法と考えられるので、住宅性能評価書は交付されません。
確認申請書と性能評価申請を同時に申請してどちらも審査中であっても、確認済証が交付されなければ、設計性能評価書は発行されません。
また、建築基準法により工事の完了時に検査済証の交付を受けることが義務付けられている住宅でありながら交付を受けていないものは、建設住宅性能評価書をの交付を受けることができません。
2）住宅性能評価のコスト
登録住宅性能評価機関が行う性能評価は、住宅の規模や特性によって一律ではありません。
登録住宅性能評価機関の評価料金は機関が独自に設定していますが、その審査機関で行われる審査費用（建設評価の場合は数回の現場検査含む）と、住宅性能評価申請書（設計及び建設）を作成する費用が発生します。
設計事務所や工務店の見積費の中に含まれている場合もありますが、いずれも、建築主の負担となります。
3) 現場にける検査の時間、回数
登録住宅性能評価機関が行う、現場検査は3階建て以下の住宅の場合、原則として４回あります。4階建て以上の住宅の場合は、階数に応じて検査の回数が増えます。
4) 検査は工事の記録書類及び記録写真の確認、現地実物の検査を併用します。
登録住宅性能評価機関は、検査の時期までに行われた工事の内容を、施工の管理を行う責任者などが作成する工事報告書や記録書類及び写真を確認するとともに、現地にて実物の目視、検測などによって検査をいます。
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設計事務所、工務店などで作成された設計図から設計性能評価申請書類の作成、及び性能評価申請用設計図書に記載すべき内容のアドバイスをする業務を行っています。
詳しい内容は、メールをいただければ、ご案内をお送り致します。
mail：住宅性能評価業務の件
よろしくお願いいたします。
先日、関東エリアで、中学時代からの友人どもが飲み会をしていたようで、私は残業中で、電話がかかってきたのですが、近況の話のついでに、「耐震診断をお願いしたい」という話がありました。
遠方ということもあり、とりあえずは自分でしてみたら？といって下記のサイト「誰でもできるわが家の耐震診断」を紹介しました。ある程度は、自分でもできますので、地震に対する策で不安に思っておられる方は、試してみてはいかがでしょうか。
これは、国土交通省住宅局監修の上、一般財団法人 日本建築防災協会により作成されたものです。
誰でもできるわが家の耐震診断
https://www.kenchiku-bosai.or.jp/taishin_portal/daredemo_sp/
診断の結果、足りない部分については、耐震補強工事が必要となりますが、近くの工務店に診断の結果を示してお願いすれば、簡単にできる補強工事もあります。
最近、地震に関する情報が多くなってきていますが、日本に住む以上は、地震とうまく付き合って行かねばなりません。少しでも、不安を解消できればと思います。
和歌山県有田市にある鉄骨ファブリケーターへ鉄骨製品検査にいったときに、そこのファブの方に案内していただきました。
和歌山県有田市吉備町にある吉備町の役場です。
竣工は、1995年3月で、設計は建築家の黒川紀章氏です。
モチーフはきっと有田みかんでしょう☺️
設 計：黒川紀章
施 工：竹中工務店
竣 工：1995年3月
建築面積：981.37m2延床面積：1839.68m2
鉄筋コンクリート造地上2階建、地下1階
外壁：
化粧型枠コンクリート打ち放し、撥水剤
マンションのリノベーションをするに当たって、プラン検討や仕上材の選択、ユニットバス、全面化粧台、キッチンシンクやトイレといった設備機器の選択と同時に断熱性能等、性能面での検討も大切です。特に、築古の場合はなおさらです。
住宅の性能には、大きく分けて、10項目あります。
①耐震性能
②避難の安全
③ 劣化の軽減
④維持管理
⑤断熱性能
⑥空気環境
⑦ 光視環境
⑧ 音環境に関すること
⑨ 高齢者配慮
⑩防犯に関する事
これらの10項目は、品確法の住宅性能表示によるもので、詳しくはこちらに記載していますが、マンションのひとつの戸内のリノベーションに関しては、構造躯体や外部建具には手を加えることができないのですべてが当てはめることができませんが、検討すべきカテゴリーとしては有用であると思います。
①耐震性能
耐震性能は建物全体に関わるものなのでリノベーションのしようがありませんので、対象の物件を購入する際には気をつけたいものです。
1981年（昭和56年）6月1日以降の新耐震基準にて建築確認済証を取得しているものであれば安心です。
旧耐震基準は震度5強レベルで倒壊はしないですか、破損したとしても補修することにより生活することは可能です。
新耐震基準で設計されたものは、1995年の阪神淡路大震災で震度7レベルまで耐え得ることが証明されています。
②避難の安全に関して
マンションにはなんらかのタイプの火災警報機や消防設備が設置されていて共用部分に関しては、さわりようがありませんが、住戸内は対処することができます。
住戸内が小部屋に区画されていたり、迷路のようになっていると、万が一、他の住戸で火災が発生した場合、自分の住戸から脱出するのち時間がかかってしまいます。極端な例を上げると、避難上で最も有効であるのは、ワンルームとする事です。玄関扉やバルコニーへと直接避難することができます。
また、比較的新しいマンションの場合は、既存の住戸の居室毎に煙感知器等が設置されている場合があります。それらの感知器等は共同住宅用火災警報器に接続されているので、リノベーションのときは、再度、プランに合わせて設置し直す必要があります。照明器具や梁型からの離かく距離が決まっているので正しく計画しましょう。
③劣化の軽減に関しては構造躯体に関することなので、リノベーションしようがありません。
④維持管理について
共用配管については、手の施しようがありませんが、専用配管については、自分で掃除しやすように計画すればよいと思います。
主に、水漏れしやすい配管の接続部は点検口を設けるか、収納内におさめるか、或いはお思い切って露出配管としたデザインとするかです。
⑤断熱性能
築古のマンションの場合、断熱性能の確保が重要です。
従前のマンションの断熱方式にもよりますが、鉄筋コンクリートのマンションでは、一般的には内断熱工法で現場発泡の断熱材を吹いてる場合が多いです。外断熱で計画されているのは稀です。断熱性能とはこの断熱材の厚さ（一般的には外部に接する部分はぐるりと囲みます）と外部建具の構成と換気による熱損失によりトータルに計算します。
リノベーションのときは、内断熱の施工は可能なので、必要な断熱性能に対する、断熱材の種類とその厚さを確保して断熱性能を高めておく必要があります。
アルミサッシや玄関ドア等の部分は取替えができませんが、カーテンや障子、遮光フィルム等で対応できます。
換気に関しては、外壁に躯体貫通で開けられているスリーブは変更できませんが、内部の機器については変更可能なので、新しいプランにあった換気設備や空調設備を設置します。
⑥空気環境に関して
新鮮な空気は人間にとって大切なものです。近年の建築の考え方は、断熱性能を高め、気密性を高くするため室内空気がとどこおりがちなので、充分に換気できる設備で対応するというものです。
ただし、換気しすぎると断熱負荷になるので適切な換気量の換気設備をつける必要があります。
もちろん、アルミサッシの開口部を解放する事によって換気することができれば、それに勝るものはありません。
また、新建材には接着剤等でホルムアルデヒドといった人体に有害なものも含まれるので、自然建材を用いるほうがよいですが、新建材を使用せざるを得ない場合でも、ホルムアルデヒドの発散量の少ないものを採用し、施工直後から一定の期間は充分に努めて換気をする必要があります。
⑦光視環境
必要な光の度合いは人によって、年齢によって違いますが、基本的には日中は自然光で採光して足りない分を照明で補い、夜間は全般照明と局所照明によります。リノベーションの場合は、自然採光を取り入れる窓（開口部）が限定されているので、その窓をプランと上手く計画する必要があります。
また、窓は、さまざまなな機能があり、周囲の環境とも大きく関わりますが、光視環境に限っていうと、窓はその方位よって機能、役割をはたします。
北向の窓が有効な場合や、西向きや東向きの窓の特性や、南向きの窓の制御方法など・・・他の性能的要素とも多いに関係し、建築を計画する上で非常に重要なファクターなので、充分にかつ慎重にプランと調整する必要があります。
⑧音環境に関する事
集合住宅では、共同で生活するので、音の問題が発生することが多いです。自分の生活リズムやパターン、趣味などによるものが大きですが、リノベーションの場合も気をつけたいものです。
音の問題は、おおよそは床版（スラブ）や壁の厚さ、窓やドアの遮音性能で決まってきますが、仕上げ材や、部屋の配置計画でもある程度は解消できます。
⑨高齢者配慮に関すること
高齢者配慮に関することとは、品確法の住宅性能評価の評価項目として主に、段差、通路幅、内部の扉の幅、浴室や便所の大きさの規定されていますが、これらの評価項目を利用することによって、高齢者でなくも使いやすいものになるので、大いに計画に盛り込みたいものです。詳しくはこちら
⑩防犯に関する事
防犯に関する事は大きくは、建物全体に関わるものですが、住戸毎にも対応できるものもあります。玄関ドアの錠を防犯対策のもの、アルミサッシ等の外部建物に補助ロックを付ける等で対応しましょう。
地域型住宅グリーン化事業（高度省エネ型）
（支援対象）
地域の中小工務店のグループの下で行われる省エネ性能に優れた木造住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
補助率：「掛かりまし費用」の1/2
限度額：ZEH 140万円/戸、低炭素認定住宅 110万円/戸
サステナブル建築物等先導事業（省エCO2先導型）
（支援対象）
先頭性の高い省エネ化に取り組む住宅（主にLCCM住宅）の新築等
（主な補助率・補助額等）
補助率：「掛かりまし費用」の1/2
限度額：125万円/戸
フラット35S
（支援対象）
省エネ性能に優れた住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
適用金利▲0.25%/年、当初5年間
省エネ基準▲10%相当の場合は10年間
住宅ローン減税（所得税）
（支援対象）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
一般住宅に比べ、
最大控除額を100万円加算【税額控除】
（消費税率10%が適用される住宅の新築をした場合、
最大控除額を120万円加算【税額控除】）
投資型減税（所得税）
（支援対象）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
控除率：
標準的な性能強化費用相当額の10%
最大控除額：
65万円【税額控除】
固定資産税、登録免許税、不動産取得税の優遇措置
（支援対象）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
固定資産税：
一般住宅に比べ、軽減期間を2年延長（※）
登録免許税：
一般住宅に比べ、税率を0.05%−0.2%減免
不動産取得税：
一般住宅に比べ、課税標準からの控除額を100万円増額（※）
※の特例については認定長期優良住宅のみ
贈与税非課税措置
（支援対象）
住宅取得費用の贈与を受けて行う省エネ性能（省エネ基準相当）
に優れた住宅の新築
（主な補助率・補助額等）
一般住宅に比べ、非課税限度額を500万円加算
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省エネ住宅に関するお問い合わせ窓口
自立循環型住宅